O que era à vista virou financiável

Em outubro de 2025 o Conselho Monetário Nacional publicou a Resolução nº 5.255, que alterou a Resolução 4.676/2018 e elevou o valor máximo do imóvel financiável dentro do Sistema Financeiro da Habitação de R$ 1,5 milhão para R$ 2.250.000.

É um aumento de 50% no teto, e ele não mudou o preço de nada. Mudou como uma faixa inteira de imóveis pode ser comprada.

O que é o SFH, e por que o teto importa

O Sistema Financeiro da Habitação é o arranjo que direciona parte da poupança e do FGTS para o crédito habitacional. Um financiamento enquadrado no SFH tem regras próprias, definidas por norma — e, historicamente, condições melhores que as do crédito imobiliário fora dele.

Acima do teto, o financiamento sai do SFH e passa para o SFI, o Sistema de Financiamento Imobiliário, onde as condições são livremente pactuadas entre banco e cliente. Na prática, o imóvel acima do teto costuma exigir mais entrada, aceitar prazos menores e, principalmente, ficar fora do alcance do FGTS.

É isso que o teto decide: não o preço, mas a porta pela qual a compra passa.

O FGTS acompanhou

Um mês depois, em 26 de novembro de 2025, o Conselho Curador do FGTS unificou o uso do fundo para imóveis de até R$ 2,25 milhões — alinhando o limite do FGTS ao novo teto do SFH.

Essa é a parte que mais muda a vida de quem compra. O FGTS pode ser usado como entrada, para amortizar o saldo devedor ou para abater parcelas. Um imóvel que antes estava acima do limite e não aceitava FGTS de jeito nenhum passou a aceitar — e para muita família a entrada é justamente o obstáculo, não a parcela.

O que isso significa em Rio Preto

Com o metro quadrado residencial da cidade em R$ 6.056, o novo teto de R$ 2,25 milhões corresponde, pelo preço médio, a um imóvel de aproximadamente 370 metros quadrados.

Ou seja: em São José do Rio Preto, o teto do SFH deixou de ser uma restrição para praticamente todo o mercado residencial, incluindo casas grandes em condomínio fechado. Antes, com R$ 1,5 milhão, o limite correspondia a algo em torno de 248 m² pelo preço médio — uma faixa que boa parte do alto padrão da cidade ultrapassa.

O que é norma e o que é política de banco

Esta é a distinção mais importante do artigo, e a que mais gera frustração no balcão.

O teto de R$ 2,25 milhões é norma do CMN. Vale para todos os bancos, e só muda por nova resolução.

O resto é política comercial de cada banco — e muda sem aviso, sem resolução e sem publicação no Diário Oficial:

• A cota de financiamento. Para imóvel usado no SBPE, a Caixa trabalha com até 80% do valor de avaliação, o que significa entrada mínima de 20%. Outro banco pode praticar percentual diferente, e o mesmo banco pode mudar o seu no mês seguinte.
• O prazo. O máximo praticado chega a 420 meses — 35 anos —, mas depende do produto e do perfil.
• A taxa de juros. Varia por banco, por relacionamento, por composição de renda e por campanha. É por isso que este artigo não estampa nenhuma: qualquer número aqui estaria desatualizado antes de você terminar de ler.

A consequência prática é simples: a única forma de saber a sua condição é simular no banco, no seu nome, com a sua renda. Tabela publicada em site de notícia é referência, não proposta.

SFH e SFI, na prática

A diferença entre estar dentro ou fora do teto não é só o FGTS. Ela muda o desenho inteiro da operação.

No SFH, as regras vêm de norma: há limite para o valor do imóvel, condições padronizadas e o direito de usar o FGTS. É o caminho da maior parte das compras residenciais no país.

No SFI, banco e cliente pactuam livremente. Isso soa como flexibilidade e às vezes é — para imóvel comercial, para operação de alto valor, para quem tem relacionamento forte com a instituição. Mas "livremente pactuado" também significa sem as proteções e os limites que a norma impõe, e sem FGTS.

Há ainda um detalhe que costuma passar: a garantia. Tanto num caso quanto no outro, o financiamento imobiliário moderno usa alienação fiduciária — o imóvel fica em nome do banco até a quitação, e isso é registrado na matrícula. Quem compra um imóvel ainda financiado pelo vendedor está comprando um bem com esse gravame anotado, e a operação precisa contemplar a quitação e a baixa.

Uma mudança que veio em duas etapas

Repare no calendário: a resolução do CMN é de 10 de outubro de 2025, e a decisão do Conselho Curador do FGTS veio em 26 de novembro de 2025, um mês e meio depois.

Entre uma data e outra, o teto do SFH já estava em R$ 2,25 milhões, mas o FGTS ainda seguia o limite anterior. Quem simulou nesse intervalo pode ter recebido uma resposta que hoje está desatualizada — e é mais um motivo para refazer a conta em vez de confiar na memória de uma consulta antiga.

Quem deve reabrir a conta

Se você olhou um imóvel entre R$ 1,5 milhão e R$ 2,25 milhões antes de outubro de 2025 e a resposta foi "esse não dá para financiar pelo SFH", a resposta mudou. Vale refazer a simulação.

O mesmo vale para quem tem saldo de FGTS parado e descartou um imóvel por acreditar que não poderia usá-lo. Dentro do novo limite, pode.

E se você vende um imóvel nessa faixa, o teto ampliou o público. O comprador que precisava de recursos próprios integrais agora pode chegar com financiamento e FGTS — o que costuma encurtar o tempo de venda mais do que qualquer ajuste de preço.