Pouco mais de dezessete anos de aluguel pagam a compra

Existe uma conta que o mercado imobiliário usa no mundo inteiro para comparar o custo de morar alugado com o de comprar. Ela é conhecida como price-to-rent, e é simples: divide-se o preço do metro quadrado de venda pelo preço do metro quadrado de aluguel.

Com os números do informe de julho de 2026 para São José do Rio Preto, ela fica assim:

R$ 6.050 ÷ R$ 29,23 = 207 meses

Duzentos e sete meses são 17 anos e 3 meses. É esse o tempo que o aluguel de um imóvel médio na cidade levaria para somar o valor de compra desse mesmo imóvel.

O que a conta realmente diz

A primeira coisa a entender é que essa conta não é uma simulação de financiamento. Ela não é "em 207 meses você quita". Ela é uma medida de relação entre dois preços — quanto o mercado de venda está caro ou barato em relação ao mercado de aluguel da mesma cidade.

É por isso que ela é útil mesmo sendo simplificada. Um número baixo indica um mercado em que comprar é relativamente barato frente a alugar. Um número alto indica o contrário: o preço de venda descolou do que os aluguéis daquela praça sustentam.

O que a conta ignora — e é muita coisa

Aqui está a parte que costuma sumir quando esse número vira manchete. A divisão trata os dois lados como se fossem simétricos, e eles não são.

Do lado de quem compra, a conta ignora a entrada, os juros do financiamento, o ITBI, o registro em cartório, o IPTU, o condomínio, a manutenção, o seguro e o custo de oportunidade do dinheiro da entrada. Também ignora que o imóvel pode se valorizar — o que joga a favor de comprar.

Do lado de quem aluga, ela ignora que o aluguel é reajustado todo ano. Em doze meses até julho, o aluguel na cidade subiu 7,26% — bem acima da inflação de 4,44% do mesmo período. Os "207 meses" pressupõem um aluguel congelado, e ele não fica congelado.

Então para que serve?

Serve para responder a uma pergunta muito específica: o preço de venda desta cidade está descolado do seu mercado de locação?

Quando essa razão sobe muito, é sinal de que o preço de venda está subindo mais rápido do que os aluguéis conseguem acompanhar — o que costuma indicar mercado movido por expectativa. Quando ela cai, o preço de venda está se aproximando do que a renda local sustenta.

É um termômetro do mercado, não uma recomendação. E deliberadamente não vamos transformá-lo numa: dizer a alguém se deve alugar ou comprar depende de renda, estabilidade no emprego, tempo de permanência previsto na cidade, tamanho da família e planos que nenhum índice conhece.

A conta em um imóvel de verdade

Números por metro quadrado são abstratos. Vale trazer para uma unidade que dê para imaginar.

Tome um apartamento de 70 m², pelos preços médios da cidade no informe de julho. Pelo preço de venda, ele sai por cerca de R$ 423,5 mil. Pelo preço de locação, ele aluga por cerca de R$ 2.046 por mês, fora condomínio e IPTU.

A razão entre os dois é a mesma coisa que a divisão do metro quadrado — os 207 meses continuam ali, porque a área se cancela nos dois lados da conta. Mas em reais a comparação fica mais concreta: são R$ 24,5 mil por ano de aluguel contra um imóvel de R$ 423,5 mil.

Colocado assim, aparece o que a razão esconde. Quem aluga desembolsa R$ 24,5 mil no ano e não tem nada ao fim dele. Quem compra desembolsa a entrada, mais os custos de aquisição, mais as parcelas — e ao fim do ano tem uma fração do imóvel e a variação de preço dele, para cima ou para baixo.

São dois fluxos de caixa diferentes, com riscos diferentes. Reduzi-los a um único número é o que torna a conta popular, e também o que a torna insuficiente.

As perguntas que decidem de verdade

Na prática, a decisão entre alugar e comprar quase nunca é resolvida por um número só. Ela costuma girar em torno de três perguntas:

• Quanto tempo você pretende ficar? Os custos de entrada de uma compra — ITBI, registro, corretagem, mudança — são pagos de uma vez. Quanto menor o tempo de permanência, mais pesados eles ficam por ano de uso.
• Qual a sua estabilidade? Financiamento é um compromisso de longo prazo com parcela fixa. Aluguel é mais caro no acumulado e muito mais fácil de encerrar.
• O que você faria com a entrada? O dinheiro da entrada tem um uso alternativo. Ignorar isso é o erro mais comum da conta feita no guardanapo — dos dois lados.

O contexto local

Vale fechar lembrando que essa razão não vive sozinha. No mesmo informe de julho, o metro quadrado de venda em Rio Preto acumulava 9,18% em doze meses e o de locação, 7,26% — os dois lados andando, com a venda um pouco à frente.

É um mercado em que os dois mercados estão aquecidos ao mesmo tempo, o que é diferente de um mercado em que só o preço de venda sobe. Quando apenas a venda corre, a razão dispara e o descolamento aparece. Não é o retrato de agora.