Todo imóvel tem uma matrícula. Só uma.

A Lei de Registros Públicos, de 1973, resolve numa frase uma questão que ainda confunde muita gente na hora de comprar. O artigo 176, no parágrafo 1º, inciso I, determina que cada imóvel terá matrícula própria, aberta por ocasião do primeiro registro feito na vigência da lei.

Cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei.

Os registradores chamam isso de princípio da unitariedade matricial. Traduzindo: um imóvel, uma matrícula. Não duas, não meia, não uma compartilhada com o terreno do vizinho.

O que a matrícula é

A matrícula é o documento que conta a vida inteira do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição em que ele está. Ela é aberta uma vez e nunca mais fecha: tudo que acontece com aquele imóvel vai sendo anotado nela, em ordem, para sempre.

Dentro dela existem dois tipos de anotação, e a diferença entre eles importa:

• Registros — os atos que mudam a titularidade ou constituem direito real. A compra e venda, a doação, a partilha, a hipoteca, a alienação fiduciária que garante o financiamento.
• Averbações — os fatos que alteram a descrição do imóvel ou a situação de quem é dono, sem transferir propriedade. A construção que foi levantada no terreno, a demolição, a mudança de nome por casamento, a baixa da hipoteca depois de quitada.

Lendo a matrícula de trás para frente, você reconstrói a história: quem foi dono, quando, por qual instrumento, com qual ônus, e o que existe construído ali hoje.

Matrícula, escritura e carnê de IPTU não são a mesma coisa

Esta é a confusão mais cara do mercado, e ela aparece toda semana.

A escritura é o instrumento lavrado no Tabelionato de Notas: é o contrato, o acordo de vontades entre quem vende e quem compra. Ela é indispensável, mas sozinha ela não transfere a propriedade.

O registro é o que transfere. No direito brasileiro, a propriedade de bem imóvel por ato entre vivos se adquire com o registro do título no Registro de Imóveis. Antes disso, quem assinou a escritura tem um direito contra o vendedor — não a propriedade contra todo mundo. É daí que vem a frase que os cartórios repetem: quem não registra, não é dono.

O carnê de IPTU não prova nada sobre propriedade. Ele é um cadastro fiscal da prefeitura, feito para cobrar imposto. O nome que está no carnê pode estar desatualizado há anos, e a numeração do cadastro municipal não tem relação com o número da matrícula.

Por que "uma só" é a parte importante

A unitariedade parece detalhe técnico e não é. Ela é a garantia de que existe um lugar único onde a verdade sobre aquele imóvel está escrita.

Se um mesmo imóvel pudesse ter duas matrículas, poderia ter dois históricos, dois donos registrados e duas cadeias de transmissão — e nenhuma forma de saber qual delas vale. Situações assim existem, por erro antigo ou desmembramento mal feito, e são chamadas de duplicidade matricial. Resolvê-las exige procedimento próprio no cartório e, às vezes, decisão judicial.

É por isso que a primeira pergunta séria sobre qualquer imóvel é: qual é o número da matrícula, e em qual cartório? Com esses dois dados, tudo o mais pode ser conferido.

O que as certidões acrescentam

A matrícula mostra a situação do imóvel. Ela não mostra, sozinha, a situação de quem está vendendo — e é aí que entram as certidões.

Elas se dividem, grosso modo, em dois grupos. As que dizem respeito ao imóvel — a começar pela própria certidão de matrícula atualizada, que revela ônus, penhoras e gravames vigentes. E as que dizem respeito à pessoa do vendedor, que apontam ações e dívidas capazes de atingir o patrimônio dele e, por consequência, o negócio.

Quais certidões pedir em cada caso depende do tipo de imóvel, do vendedor ser pessoa física ou jurídica, da forma de pagamento e de o negócio envolver ou não financiamento — quando envolve, o banco tem a própria lista e ela costuma ser mais rigorosa.

Duas observações que valem para qualquer caso:

• Certidão tem prazo. Documento tirado há seis meses não descreve a situação de hoje. A certidão de matrícula, em especial, deve ser recente — porque uma penhora pode ter entrado ontem.
• Certidão negativa não é o fim da análise. Ela diz que, naquele órgão e naquela data, nada foi encontrado. Ler o conjunto é o que constrói segurança, não um papel isolado.

O que fazer antes de assinar qualquer coisa

A ordem que evita a maior parte dos problemas é simples e quase sempre invertida na prática. O certo é: primeiro puxar a matrícula atualizada, depois negociar, depois assinar.

Puxar a matrícula é barato, rápido e pode ser feito por qualquer pessoa — o registro é público. O que ela revela — se há hipoteca, se o vendedor é mesmo o proprietário registrado, se a construção está averbada, se existe ação sobre o bem — muda a negociação inteira.

Descobrir depois do sinal pago é o que transforma uma compra em um problema. E, ao contrário do que parece, quase nunca é surpresa: estava escrito na matrícula o tempo todo.